Общее имущество собственников недвижимых вещей

К сожалению, отечественный опыт правоприменения показывает, что такая законотворческая скороспелость зачастую приводит к неоднозначной судебной практике, но будем надеяться (хотя надежды фантастичны), что здесь все будет нормально.

При этом не стоит полагаться исключительно  на победную реляцию одной из центральных газет, цитаты из которой были опубликованы в чате поселка.

На всякий случай надо прочитать непосредственно текст хотя бы части новых статей ГК РФ.

Ниже этот текст приведен практически полностью, но сначала, чтобы понять, что еще много недостатков у закона, бегло рассмотрим лишь первую статью нового параграфа ГК РФ.

Курсивом красного цвета выделены вставки - первые мысли по тексту закона. Они могут быть ошибочными, но могут дать толчок к размышлению. А желтым цветом выделены места правовой нормы, которые, на первый взгляд, позволяют неоднозначное толкование и применение.

Статья 259.1. Право общей долевой собственности собственников недвижимых вещей на общее имущество

(введена Федеральным законом от 24.07.2023 N 351-ФЗ)

1. Собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Пока не ясно, что же законодатель понимает под  пределами определенной в соответствии с законом общей территории? Например, это территория деревни Якиманское или только наш коттеджный поселок? А где и кем определены в законе пределы нашего поселка? В соответствии с каким именно законом нам определить пределы поселка? Речь идет о тех пределах, которые уже определены или мы еще можем их определить?

2. Если в порядке, установленном законом, определены границы общей территории и предусмотрено создание на ней общего имущества, то собственникам земельных участков, расположенных на этой территории, принадлежат также доли в праве общей собственности на земельные участки общего назначения, если иное не предусмотрено законом.

"Если в порядке, установленном законом, определены границы общей территории и предусмотрено создание на ней общего имущества", Хорошо и красиво, а как быть, если территория не определена пока еще, а общее имущество уже создано? Оно что теперь не общее?

3. Состав общего имущества может быть определен в соответствии с законом.

Законодатель говорит, что "Состав общего имущества может быть определен в соответствии с законом". Это значит, что может и не быть определен? Или можно определять не только по закону, а, например в уставе прописать?

4. Если принадлежащее собственнику здание или сооружение расположено на земельном участке, собственником которого является иное лицо, то законом может быть предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество принадлежит такому собственнику здания или сооружения.

А многим юристам казалось, что, если в установленном порядке принят закон, то он применяется без таких оговорок, что, мол, "может" быть предусмотрено. Или здесь речь идет не о федеральном законе, а о законе субъекта, например, о законах Московской области?

5. Собственник недвижимой вещи вправе получать информацию о любых решениях, принятых общим собранием собственников недвижимых вещей, от лиц, на которых в силу закона или решения общего собрания собственников возложены обязанности по хранению такой информации.

6. Положения параграфа 1 настоящей главы применяются к отношениям собственников недвижимых вещей по поводу принадлежащего им общего имущества, если иное не предусмотрено настоящей статьей и статьями 259.2 - 259.4 настоящего Кодекса.

А теперь пропустим редакционные правки ряда статей ГК и перейдем к  Параграфу 2 Главы 17 ГК РФ, который называется «Общее имущество собственников недвижимых вещей».

Приведем текст параграфа полностью.

Статья 259.1. Право общей долевой собственности собственников недвижимых вещей на общее имущество

(введена Федеральным законом от 24.07.2023 N 351-ФЗ)

1. Собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

2. Если в порядке, установленном законом, определены границы общей территории и предусмотрено создание на ней общего имущества, то собственникам земельных участков, расположенных на этой территории, принадлежат также доли в праве общей собственности на земельные участки общего назначения, если иное не предусмотрено законом.

3. Состав общего имущества может быть определен в соответствии с законом.

4. Если принадлежащее собственнику здание или сооружение расположено на земельном участке, собственником которого является иное лицо, то законом может быть предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество принадлежит такому собственнику здания или сооружения.

5. Собственник недвижимой вещи вправе получать информацию о любых решениях, принятых общим собранием собственников недвижимых вещей, от лиц, на которых в силу закона или решения общего собрания собственников возложены обязанности по хранению такой информации.

6. Положения параграфа 1 настоящей главы применяются к отношениям собственников недвижимых вещей по поводу принадлежащего им общего имущества, если иное не предусмотрено настоящей статьей и статьями 259.2 - 259.4 настоящего Кодекса.

Статья 259.2. Доля в праве общей собственности на общее имущество

(введена Федеральным законом от 24.07.2023 N 351-ФЗ)

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи, если иное не установлено законом.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимую вещь, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Собственник недвижимой вещи не вправе также совершать иные действия, влекущие передачу такой доли отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Сделки, совершенные с нарушением положений настоящего пункта, ничтожны.

Статья 259.3. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом

(введена Федеральным законом от 24.07.2023 N 351-ФЗ)

1. Каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, настоящим Кодексом или законом.

2. За исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей статьи, решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, если иное число голосов не предусмотрено настоящим Кодексом или законом.

3. Количество голосов, принадлежащих собственнику недвижимой вещи, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество.

4. Пригодное для самостоятельного использования общее имущество может быть передано во владение или пользование третьим лицам, если такая передача не повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов собственников недвижимых вещей. Передача общего имущества во владение или пользование третьим лицам осуществляется на основании решения собственников недвижимых вещей, принятого не менее чем двумя третями голосов собственников недвижимых вещей.

5. Недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этой передаче принято собственниками недвижимых вещей единогласно при условии, что эта передача не противоречит закону.

Статья 259.4. Бремя содержания общего имущества

(введена Федеральным законом от 24.07.2023 N 351-ФЗ)

1. Если иное не установлено единогласным решением собственников недвижимых вещей, каждый собственник недвижимой вещи обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество (пункт 1 статьи 259.2). Собственник недвижимой вещи, в результате действий или бездействия которого возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества, обязан их покрывать.

2. Каждый собственник недвижимой вещи обязан соразмерно со своей долей в праве общей собственности на общее имущество (пункт 1 статьи 259.2) участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей, связанных с общим имуществом.